조선비즈 기사(수익·손익 공유형 모기지로 산 집, 전월세 금지될 듯, 8.30)는 1.5% 공유형 모기지를 활용하여 주택을 구입, 전월세로 임대를 놓을 경우 집 주인이 이익을 얻을 수 있다고 보도하였으나, 이는 사실이 아님
첫째, 8,000만원 대출을 받아 2억의 주택을 사서, 1억원의 전세를 놓는 것을 전제로 하고 있으나, 이는 비현실적 (LTV 90%)
둘째, 시가 2억원 주택구입과 관련된 이자비용과 기회비용을 부정확하게 계산하는 오류를 범함
기사에서는 8천만원에 대한 공유형 모기지 이자비용 120만원만 시가 2억원 주택구입과 관련된 비용으로 계산하고, 나머지 1.2억원에 대한 기회비용은 비용으로 전혀 반영하지 않음
아래 표와 같이 1.2억원의 기회비용을 반영할 경우 종자돈 규모에 따라 시가 2억원 주택구입과 관련된 금융비용은 총 480만원˜558만원에 달함
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구 분 |
1.2억 전액 본인 종자돈인 경우 |
0.6억 종자돈, 0.6억 대출(4.3%) |
연평균
금융비용
(기회비용 포함) |
120만원 (0.8억 * 1.5%)+
360만원 (1.2억 * 3.0%)
= 480만원 |
120만원 (0.8억 * 1.5%) +
258만원 (0.6억 * 4.3%) +
180만원 (0.6억 * 3.0%)
= 558만원 |
* 수익형·손익형 모두 평균 이자율 1.5%, 일반 주담대 이자율 4.3% 적용
* 예금이자률은 조선비즈 가정과 같이 3% 적용
셋째, 공유형 모기지의 이용 대상자는 무주택자로서 동 모기지를 활용하여 주택을 구입, 전월세를 놓을 경우, 본인의 거주를 위한 별도의 전월세 주택을 임차하여나 하나, 이와 관련된 비용 미반영
* 조선비즈가 가정한 것과 같이 본인이 가진 종자돈과 공유형 모기지를 활용, 주택을 구입·제3자에게 임차한 후, 본인의 거주를 위한 시가 2억원의 주택을 전세로 얻을 경우, 주거비용은 연 675만원(1.5억원*4.5%)
넷째, 2억원 아파트에 월세 140만원은 비현실적인 가정
* 2억원 아파트의 월세는 보증금 3천만원 + 60만원, 순수 전세는 1.5억원 수준
상기 전제하에 전월세를 놓을 경우 손익을 계산하면 다음과 같음
【 전세를 놓을 경우 】
조선비즈의 전제와 같이 공유형 모기지 8천만원을 활용하여 2억원 주택을 구입, 1억원에 전세를 놓을 경우 855˜975만원 손해
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구 분 |
1.2억 전액 본인 종자돈인 경우 |
0.6억 종자돈 0.6억 대출(4.3%) |
전세금 1억으로
인한 이자수익 |
300만원(1억 * 3.0%)
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300만원(1억 * 3.0%) |
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금융비용 |
480만원 |
558만원 |
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주거비용 |
675만원 |
675만원 |
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손익 |
-855만원 |
-975만원 |
【 월세를 놓을 경우 】
한편 동일한 방식으로 주택을 구입하여 현실적인 임대료인 보증금 3천에 월 60만원으로 월세를 놓을 경우 손실은 345˜423만원
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구 분 |
1.2억 전액 본인 종자돈인 경우 |
0.6억 종자돈 0.6억 대출(4.3%) |
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연간 월세 수익 |
90만원 (3,000만원* 3.0%) +
720만원
= 810만원 |
90만원 (3,000만원* 3.0%) +
720만원
= 810만원 |
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금융비용 |
480만원 |
558만원 |
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주거비용 |
675만원 |
675만원 |
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손익 |
-345만원 |
-423만원 |
따라서 공유형 모기지를 활용하여 무주택자가 주택을 구입, 전월세를 놓을 경우 이익을 얻을 수 있다는 조선비즈의 기사는 사실과 다름
참고로, 현재 국토부는 공유형 모기지의 만기가 20년인데다, 지방 인사 발령 등 불가피하게 일시 이주 수요가 발생할 수 있다는 점도 고려해야 한다는 전문가들의 의견에 따라, 전월세를 금지할 계획이 없음(최종적인 방안은 9월중 결정 예정)
참고로 최근 공유형 모기지와 관련, 일부 언론에서 1.5% 저금리를 부각하면서 ‘로또 모기지’ 등으로 표현하는 등 생초자금 기본형(2.6˜3.4%)에 비해 절대적으로 유리한 것으로 보도하고 있으나, 이에 대해서는 보다 정밀한 비교 분석이 필요
일견 공유형 모기지의 이자비용은 1.5%에 불과해 보이나, 실제 개개인이 부담하는 이자는 수익공유형의 경우 집값상승률에 따라 1.5%˜5% 수준 (평균적으로도 3% 내외)
따라서 일부의 우려와 같이 공유형 모기지가 악용될 가능성은 낮으며, 일부 언론의 표현과 같이 ‘로또 모기지’도 아님
수익·손익 공유형 모기지는 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 적합한 상품
집을 사는 이유는 현실적으로 크게 주거 목적과 투자 목적
- 거주 목적에서는 2년마다 이사 부담, 임대료 인상 부담 등이 없고 주거비용(금융비용)이 저렴한 공유형 모기지를 이용하여 주택을 구입하는 것이 전월세보다 크게 유리
- 투자 관점에서는 결과적으로 집값이 오를 경우는 기본형 생초자금이, 내릴 경우는 전월세가, 불확실할 경우는 공유형이 유리
결국 공유형은 안정적 주거공간을 희망하나, 집을 사자니 집값이 내릴까 걱정이 되고, 안사자니 집값이 오를까 걱정되는 실수요자에게 적합한 상품으로
현재 주택시장 전망을 불확실하게 보는 실수요자를 중심으로 이용 수요가 많을 것으로 판단
< 보도내용 (조선비즈 8.30일자) >
수익·손익 공유형 모기지로 산 집, 전월세 금지될 듯
