금번 8.28대책에 포함된 수익 공유형·손익 공유형 모기지는 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 내 집을 마련할 수 있게 지원하는 프로그램
특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,
* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 언론, 시민단체의 비판적 문제제기 지속
주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의
* 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요
다만, 수익·손익 공유형 모기지는 주택기금이 리스크를 공유하고 국내 최초로 도입되는 제도인 만큼, 시범사업을 통한 문제점 발굴 및 보완과 함께 엄격하고 책임성 있는 대출심사 필요
☞ 이러한 관점에서 일부 언론의 지적에 대해 보충 설명드리겠음
[1] 특정 지역, 특정 유형의 주택에 대한 역차별 논란
금융기관이 리스크를 공유하는 시범사업인 만큼, 공적 재원인 주택기금의 위험 관리를 위해 수요가 많아 집값 하락 위험이 적은 수도권과 5대 광역시으로 한정하는 것이 불가피
- 또한 소득 대비 높은 집값 등 대도시권이 주거불안이 보다 심각하다는 점도 감안
주택 유형 역시 선호도가 높고 실거래가 검증시스템 등을 통해 객관적 가치평가가 가능한 아파트로 한정함이 바람직하다고 판단
[2] 로또 모기지로 형평성 논란이 우려된다는 지적
금리(1.5%)가 생초 기본형(2.6˜3.4%)에 비해 낮다는 점에서 일견 손익·수익 공유형 신상품이 유리해 보이는 것이 사실
그러나 시세차익이 발생할 경우, 생초 기본형은 주택구입자가 그 이익을 100% 향유하는 반면, 신상품은 기금과 이익을 공유
따라서 손익·수익 공유형이 일방적으로 유리한 상품이 아니며, 결국 집값 전망에 따라 개개인들이 선택할 것으로 판단
[3] 빚 내서 집 사길 권한다는 지적
이번 대책의 가장 큰 의의 중 하나가 전세금 등 종자돈을 가지고 있는 실수요자가 지분 성격의 자금을 받아 빚 없이 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 손익 공유형 모기지의 도입
- 집값이 떨어져도 원금 상환 부담을 지는 기존 담보대출과는 근본적인 차이(집값 등락 여부와 관계없이 지분 가치 상당액만 상환)
수익 공유형 모기지 또한, 시세차익을 노리고 빚을 얻어 무분별하게 주택구입에 나서는 주택 투기자를 지원하는 것이 아니라,
- 시세차익을 공유할 용의가 있는 생애최초 실수요자를 대상으로
- 이전과 달리 대출가능액을 소득 대비 4.5배 이내로 제한하는 등 차주의 상환능력에 대한 철저한 심사를 거쳐
- 부담 가능한 수준의 장기 초저리 모기지를 제공한다는 점에서 하우스 푸어를 양산할 가능성은 매우 낮다고 판단
[4] 주택기금의 손실 가능성
위험이 없는 것은 아니나, 다양한 안전장치를 마련하여손실 가능성이 크지 않다고 판단
① 먼저, 대상지역을 수요가 많은 수도권, 지방광역시로 제한
② 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한
③ 대출심사시 상환능력과 구입 희망주택의 적격성 검증
* 기존 대출과 차별화된 대출심사평가표를 마련하여 ① 신청인 자격 및 상환능력, ② 입지, 단지 규모, 건축연도 등 대상 주택의 대출 적격성 ③ 무주택기간 등 지원 필요성을 감정평가사가 현지조사를 거쳐 엄격하게 평가할 예정
④ 손익 공유형의 경우, 손실 위험에 대비한 보증보험 가입
* 대한주택보증에서 관련 상품 개발 중
※ 향후 집값이 연평균 1.5% 상승할 경우 주택기금은 확정이자 1.5%와 자본이득 1.5%를 얻어 생초 기본형(2.6˜3.4%) 평균 금리인 3% 수익 확보 가능
* 참고로 집값 상승기와 하락기를 모두 포괄하는 최근 10년(‘03˜’12) 연평균 집값 상승률은 3.6%, 물가상승률은 3.1%
< 보도내용 (헤럴드 경제 등 8.29일자) >
(헤럴드 경제) 주택대출 1% 금리 ‘역차별’ 논란
- 연립 등 특정주택은 제외
- 수도권 1기 신도시, 강남권 등 역차별
(아시아경제) ‘로또 모기지’ 1%론 못잡죠
(머니투데이) “가계부채 1000조 달하는데 또 빚내라고?”
(파이낸셜 뉴스) 집매수 활성화를 위한 공동투자 실험
(서울신문) 집값하락 손실을 왜 세금으로 보전 약속하나?
(문화일보) 빚내서 집 사라? ... 값 떨어지면 빚덩이
(뉴스1) 1%대 대출지원 나선 국민주택기금, ‘수익성 악화’ 우려
