민간제안 임대리츠 첫사업이 본격적으로 추진된다.
 

사업대상 임대주택은 서울 용산구 동자동 일원의 재개발로 신축되는 오피스텔(1동 579세대)로서, ‘15년 3월에 준공될 예정이며, 입주 후 최소 5년간 임대주택으로 공급될 계획이다.

국토교통부(장관 서승환)는 임대주택 리츠 정책 발표(2.26대책) 후, 홍콩계 투자기관 거(Gaw)캐피탈로부터 해당 사업에 대한 공동투자 제안을 받아 투자협의를 진행해 왔으며, 10.8일 공동투자와 관련한 MOU를 체결한다고 밝혔다.

【사업구조】

사업장은 현재 시행자(PFV)가 ‘15.3월 준공을 목표로 건설중이며, 준공 후 주택기금과 사업제안자가 공동으로 출자한 리츠가 건물 1동(579세대)을 시세보다 할인된 가격으로 인수할 계획이다.

사업자금은 사업제안자(보통주)·주택기금(우선주) 공동출자 및 민간 융자금으로 조달할 예정이며, 민간 융자금은 기존 ‘임대주택 리츠 공동투자 협약기관’으로부터 금리입찰을 통해 조달될 계획이다.
* 공동투자 협약 : 40개 금융기관과 14.1조원 규모의 MOU 체결 (4.14)

해당 임대주택은 민간 임대주택으로서, 구체적인 임대주택 운영방안(입주자 모집, 임대관리방안 등)은 사업제안자가 수립한다.

공동출자자인 주택기금은 사업운영과 관련하여 사업제안자의 자율성을 인정하되, 의무임대기간 등 임대주택법 준수와 관련한 주요사항에 대해서는 감독할 계획이다.

【주택기금 투자의 수익성 및 안정성】

국토부는 ① 동 사업이 교통의 요지인 서울역 인근으로서, 직장인 수요가 풍부한 지역에 입지하였다는 점, ② 사업장을 시세대비 할인 매입하고, 제안자가 ‘보통주 (사업비 20%) 출자’하여 기금출자의 안정성도 확보되는 점 등을 언급하면서, ‘주택기금이 시범적으로 투자하는 첫 민간제안 사업으로서 충분한 조건을 갖춘 것으로 보고 사업을 추진하게 되었다’고 하였다.
* 해당사업장은 당초 부도사업장으로서, 현재 사업제안자가 시세대비 20% 이상 할인된 가격으로 매입할 수 있는 권리를 확보한 상태

특히, 주택기금은 우선주 출자자로서 4% 이상의 배당수익을 사업제안자보다 우선 지급받기 때문에, 해당 사업장에 대한 공동투자는 주택기금의 수익성 제고에도 도움이 된다.
※ 주택기금 운용 수익률(‘13년) : 3.04%

【사업 추진의 의의 : 주택기금의 마중물 → 민간 임대사업 촉진】

국토부 관계자는 당초 사업제안자가 동사업장을 확보하면서, 단기에 일괄매각 후 청산할 계획이었으나, ‘임대주택 리츠’ 정책 발표를 계기로 주택기금과 손잡고 임대주택으로 공급하는 방향으로 계획을 변경하고 국토부에 사업을 제안해 왔다고 밝히면서, ‘해당사업장이 임대주택으로 공급되는 데에는 주택기금의 마중물 역할이 주된 계기’가 되었던 것으로 분석하였다.

주택기금과 공동출자하여 임대사업을 함으로써, 사업제안자는 일괄 매각에 따른 분양 리스크*를 해소하고, 추후 선정될 기관투자자에게는 안정적인 투자처를 제공하며, 국토부는 임대주택 공급이라는 정책목적이 달성되는 상호 윈윈이 가능해 진 것이다.
* 최근 서울시내 오피스텔 공급과잉으로 분양 리스크 증가

국토부 관계자는 임대주택 리츠 정책 발표 후, 다양한 사업제안이 꾸준히 들어오고 있으며, 앞으로도 주택기금의 마중물 역할이 도시 곳곳의 다양한 입지에서 민간의 아이디어와 결합되어 임대주택 사업을 활성화시킬 것이라고 전망하였다.
* 민간제안 사업 제안현황 : 12개 사업장 5천세대 규모 (‘14.9월 현재)

기업형 민간 임대사업이 활성화 되면, 궁극적으로 전월세 시장의 안정화 뿐만 아니라, 주택임대관리업 등 연관 산업의 발전도 견인할 수 있어 일자리 창출 등 내수 진작효과도 기대된다
* 동자동 오피스텔도 전문 임대관리업체가 건물전체를 통합 관리할 계획

【추진일정】

국토부는 10월내 사업제안자가 리츠를 설립하면, 리츠에 대한 출자조건, 출자비중, 임대사업 계획 등 투자심사를 진행*하여, 11월까지 출자여부를 확정하고, 금리 입찰을 통한 기관투자자 선정 및 사업약정을 연내 마무리하여, 내년 상반기 임대공급에 차질이 없도록 추진해나갈 계획이라고 밝혔다.
* 임대주택 리츠 업무 전담기관인 대한주택보증이 투자심사를 진행

【참고 : 임대주택 리츠 추진계획】

국토부는 당초 ‘주택임대차 선진화방안(2.26대책)’의 일환으로, 민간과 공동투자를 통해 임대주택 공급을 확대하는 『임대주택 리츠』정책을 발표하였다.

이중 공공임대 리츠는 주택기금의 마중물 역할, 공적 신용보강(LH 매입확약, 대주보 보증)으로 공공임대 사업에 시중자금을 유치하여 LH 부채증가 없이도 10년 임대를 확대 공급하는 방안으로, 시범사업 1·2호(7,141세대)에 대해 연내 착공을 목표로, 지난 8월 주택기금·LH의 공동 출자와 함께, 공공임대 역사상 처음으로 성공적으로 민자유치(7,550억)하여 차질없이 진행중이며, 공공임대 리츠 3호(5천세대)도 연내 설립되어 주택기금이 출자하고, 민자유치를 할 예정이다.

민간제안 임대리츠는 공공택지 일변도의 획일적인 임대주택 공급에서 벗어나 민간의 다양한 임대주택 사업에 대해 사업성을 심사하여 주택기금이 출자·융자 지원하는 사업으로서, 금번에 MOU가 체결되는 동자동 오피스텔과 함께 서울 노량진, 천안 두정 사업장 등 추가 시범사업도 연내 리츠 설립, ‘15년 임대 공급을 목표로 추진중이다.

국토부는 ‘17년까지 공공임대 리츠로 총 5만호, 민간제안 임대리츠로 총 2만호를 공급할 계획이다.