국토교통부(장관 유일호)는 �서민·중산층 주거안정강화방안(9.2발표� 에서 발표한 집주인 리모델링 임대 시범사업의 사업참여자 신청접수를 10.26일부터 11.6일까지 실시한다고 밝혔다.

국토부는 집주인 리모델링 임대사업을 통해 대학생이나 독거노인 같은 주거취약계층에게 저렴한 임대주택을 공급하고, 임대주택을 공급하는 집주인에게는 자산증식의 기회나 생활비를 제공하면서, 소규모 건축에 종사하는 중소건설업체에게 새로운 일자리까지 제공하는 일거삼득의 효과를 달성할 것으로 기대하고 있다.

(1) 사업개요

집주인 리모델링 임대사업은 집주인이 기존의 집을 허물고, 대학생 및 독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하기로 하면 최대 2억원을 금리 1.5%로 융자해주는 사업이다.

집주인은 다가구 임대주택 완공 후 8~20년 중에서 자신이 원하는 기간을 선택하여 시세의 80% 수준(저소득층은 50%)으로 대학생 및 독거노인에게 임대주택을 공급하고, 만실을 기준으로 산정한 매월 임대료 수입에서 융자금 상환금액 및 임대관리 수수료(7%) 등을 공제한 금액을 확정적으로 지급받게 된다.

특히, 그 동안 임대주택관리의 전문성과 노하우를 축적한 LH가 집주인의 다가구 임대주택 건축과정을 컨설팅하고, 집주인 대신 공실리스크를 모두 부담하면서, 임차인 모집·관리, 임대료 수납, 융자금 상환 등을 실시하는 등 임대업무 전반에 대한 관리도 실시한다.

(2) 사업대상

집주인 리모델링 임대는 10년 이상 경과한 단독·다가구 주택의 소유자는 물론, 공지(空地)인 토지의 소유자도 신청할 수 있다.

다만, 집주인 선정시 1주택자, 고령자(은퇴세대), 1순위 담보설정가능자*를 우대하고, 소득이 적을수록, 임대공급 예정호수가 많을수록 좋은 평가를 받도록 하였다.
* 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격-우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당하는 자

대학생이나 독거노인 등 1인 주거형 임대주택 수요가 많은 지역일수록, 교통 편리성 등 접근성이 좋을수록 유리하도록 입지평가기준도 마련하였다.

또한, 노인주거 밀집지역의 집주인을 우대하고, 해당 지역에서 선정되는 주택은 무장애시설, 비상연락시스템 등을 갖춘 노인형 다가구 주택으로 공급한다.

노인형 다가구 주택에 거주하는 독거노인은 인근의 다양한 노인복지시설을 이용할 수 있도록 연계서비스를 제공받고, 거동이 불편한 경우 방문돌봄서비스를 이용할 수 있도록 지원한다.

임차인의 경우 무주택자로서 재학중 이거나 3개월 이내 입복학 예정인 대학생과 단독세대를 구성하는 만65세 이상 독거노인을 1순위 대상으로 선정한다.

이때, 월세는 시세의 80% 수준을 적용하고, 보증금은 12개월간 월세 수준에 상당한 금액을 납부토록 할 예정이며, 주거급여수급자 또는 도시생활근로자 월평균소득의 70% 이하인 대학생과 독거노인에게는 시세의 50% 수준으로 제공한다.

1순위자인 대학생과 독거노인의 임대수요가 미달인 경우에는 대학원생과 취업준비생(졸업후3년이내인무직자)을 대상으로 모집공고를 실시(2순위)하여 임차인 자격을 부여하고, 2순위자까지의 모집공고에도 임대수요가 미달인 경우에는 일반인까지 모집범위를 확대한다.

다만, 이 경우에도 임대료는 시세의 80% 수준을 유지할 계획이다.

(3) 기금융자 및 사업방식

융자상품은 집주인이 선택하는 임대기간에 따라 확정수익이 달라진다는 점을 감안하여, ‘연금형’과 ‘자산형’으로 구분한다.
* 임대기간이 짧을수록 매월 상환해야할 융자금의 규모가 커지므로 집주인이 수령할 확정수익이 작아짐(확정수익 = 임대료수입 – 융자상환금 – 임대수수료)

‘연금형’은 집주인 선택한 임대기간 동안 발생하는 임대료수입이 설계비, 공사비 등 총사업비용보다 커서 매월 수익을 연금처럼 지급받을 수 있다.

은퇴세대로서 단독주택을 소유한 고령층이 선택하기에 유리하다.

‘자산형’은 짧은 임대위탁기간(최하 8년)의 선택으로 단기간에 신축 다가구주택을 자신의 소유로 만들 수 있는 유형으로, 임대기간에 발생하는 임대료수입이 총사업비용보다 작아 융자금 상환의 일부에 대해 본인 부담이 필요하다.

다만, 자산형의 경우 임대기간에 융자금의 65%를 분할상환하고, 만기에 나머지 35%를 일시상환하는 혼합상환방식이 허용되어, 임대기간 동안 본인 부담을 없애고, 확정수익도 얻을 수 있다.

특히, 일시상환의 만기 도래시 2년 단위로 임대위탁계약기간을 연장할 수 있도록 하여 집주인은 상환부담을 경감할 수 있다.
* 상환기간 연장을 위해서는 최초 융자금액의 5%를 상환하여야 함

사업방식은 집주인이 미리 정해놓은 건축설계사, 시공사와 건축과정을 진행하는지에 따라 ‘지원방식’과 ‘협의방식’으로 구분한다.

‘지원방식’은 집주인이 사전에 선정한 시공사 등이 없는 경우 LH가 건축설계사와 시공사 선정과정을 지원하는 방식이다.

건축제도, 절차 등을 잘 모르는 집주인은 지원방식을 선택하여, LH의 안내에 따라 경쟁입찰방식*으로 경쟁력 있는 건축설계사와 시공사를 선정할 수 있다.
* LH는 우리은행이 운영하는 공사대금 안전관리서비스를 통해 집주인 명의로 공사견적을 받는 방법으로 집주인의 시공사선정 지원

‘협의방식’은 집주인이 표준 설계·시공기준에 적합한 건축설계사와 시공사를 선정해오면, LH가 적합성 여부를 판단하는 방식이다.

건축경험이 있거나 시공사 등과 거래경험이 있는 집주인의 경우, 이 방식을 통해 자신이 원하는 시공사와 건축이 가능하다.

집주인 리모델링 임대가 단독주택을 허물고 다가구주택을 신축하는 소규모 건축인 만큼, 중소 설계·건설업체가 참여할 수 있는 새로운 일자리 창출의 기회가 될 것으로 기대된다.

(4) 향후 일정

국토부는 10.6일 인천을 시작으로 광주(10.7), 대전(10.8), 서울(10.12), 경기(10.13), 부산(10.14), 대구(10.16)등 전국 7개 도시에서 시범사업 설명회를 개최하여, 세부 사업내용 및 절차를 설명할 계획이다.

또한, 집주인 리모델링 임대 1차 시범사업 80호에 대한 신청접수를 오는 10.26(월)부터 11.6(금)까지 전국 LH지역본부에서 실시하고, `16. 3월중 착공할 예정이다.
* 1차 시범사업 일정 : 접수(10월)→예비사업자(2배수)선정(11월)→ 사업자 최종선정(12월) → 건축협의(12월~`16.2월) → 시공사선정 및 착공(3월)