뉴스테이 1호 'e편한세상 도화' 모델하우스 내부현장

1. 추진배경

국토교통부(장관 유일호)는 9.2일, 기획재정부, 교육부 등 관계기관 협의를 거쳐 ?서민·중산층 주거안정강화 방안? 을 마련하였다.

최근 주택 매매시장은 그간의 지속적인 규제 합리화 노력, 전세수요의 매매전환 등의 영향으로 거래는 활발하면서도 가격은 안정세를 나타내는 등 실수요 중심의 회복세를 보이고 있다.

반면, 전월세 시장은 저금리 등에 따른 전세공급 부족으로 전세가격 상승세가 지속되고, 월세 전환이 빠르게 진행되면서, 서민·중산층이 체감하는 주거비 부담이 전반적으로 증가하고 있다.

그간, 공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원을 강화해 왔으나, 아직 성과를 체감하기에 부족하며, 특히, 상대적으로 주거비 부담이 높은 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구에 대한 주거 지원이 미흡한 상황이다.

LH 공공임대 재고 중 30㎡ 이하 소형주택이 18.8%에 불과하며, 부양가족이 없는 독거노인, 대학생 등 1인가구는 공공임대 입주자 선정시 일반가구에 비해 상대적으로 불이익*을 받고 있다.
* 주택공급규칙에서는 부양가족 1명당 가점 5점을 부여(최대 35점)

한편, 작년 9.1대책 이후 정비사업 규제합리화를 지속 추진 중이나,복잡한 절차, 투명성 부족, 과도한 공적부담 등이 여전히 애로요인으로 작용함에 따라 정비사업 정상화에 한계가 있는 상황이다.

이에, 정부는 임대차시장 구조변화에 따라 증가되는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하고, 지속적인 규제 합리화 등을 통해 도심내 주거환경 개선을 유도하는데 정책목표를 두고, 이번 대책을 마련하였다.

2. 서민·중산층 주거안정 강화
 

1) 주거취약계층 지원강화

① 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급 확대

’16년 매입· 전세임대를 계획대비 5천호 늘리되(4만→4.5만), 추가 물량*은 저소득 독거노인·대학생 등 취약계층에 우선 공급한다.
* 리모델링 임대 1천호, 고령자 전세 2천호, 대학생 전세 2천호

첫째,?LH 등 리모델링 매입임대?를 도입한다.

LH 등 공공사업자가 사회복지시설·대중교통시설 등에 인접한 노후 단독·다가구 주택을 매입한 후 1인용 소형주택으로 리모델링 또는 재건축하여 공공임대로 공급하는 것으로, 내년부터 연 2천호(기존 물량 전환 1천호, 순증 1천호)를 공급할 계획이다.

리모델링 등으로 인해 공사비가 추가 소요되나, 주택분할을 통해 실제 매입비용이 절감되어 저소득 독거노인 및 대학생 등 주거 취약계층을 위한 임대주택을 보다 원활하게 공급할 수 있다.

(예시) 수도권 1.2억원 다가구 주택(LH 평균 매입가) 매입 후 리모델링시
: 호당 단가가 1.2억원→8,700만원((1.2억원+공사비 5,400만원)/2호)으로 감소

둘째,?집주인 리모델링 임대 시범사업?을 추진한다.

집주인이 노후 단독·다가구 주택을 주거취약계층을 위한 임대주택으로 개량하여 공급하는 것으로, 내년에는 시범사업으로 150호 개량하여 1,000호 내외*를 공급할 계획이다.
* 1호를 개량해 8가구 공급시, 6∼7가구 임대 가정(1∼2가구는 집주인 사용)

집주인이 노후주택을 LH에 위탁하거나 직접 소규모 다가구 주택으로 개량한 후, LH에 임대관리를 위탁하면, 집주인은 관리부담 없이 정해진 기간 동안 예상 임대수익을 확정지급받고, 임대기간 종료 시 개량된 주택을 반환받을 수 있다.
* LH는 임대관리비용 및 임대리스크 분담대가로 월 임대수입의 일정비율(예:7%)을 수수료로 부과(자기관리형 주택임대관리회사는 통상 임대료의 10∼15%를 부과)

독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구가 입주자로 우선 선정되고, 임대료는 시세의 50∼80%, 임대기간은 집주인 선택에 따라 최소 8년에서 최장 20년으로 정해지며 집주인은 주택도시기금으로부터 1.5% 저리에 호당 최대 2억원(평균 1.5억원)의 개량자금을 지원받을 수 있다.

셋째,?고령층 전세임대?를 신설하고,?대학생 전세임대?물량을 확대한다.

고령층 전세임대를 신설하여 독거노인 등 저소득 고령층에게 시세의 30% 수준으로 연간 2천호의 전세임대를 신규 공급한다.

대학생 전세임대는 공급물량을 연간 3천호 범위에서 2천호 확대하여 연간 5천호 수준으로 공급하고, 면적제한도 현행 50㎡에서 일반 전세임대와 동일하게 85㎡*로 확대(3인 이상 거주 조건)한다.
* 대학생들이 중형아파트를 방별로 공유하여 주거비 절감 가능

② 가을 이사철 매입·전세임대 조기공급

가을 이사철을 맞아 단기간 내 전월세 수급불안 우려가 있는 지역에 대해 매입·전세임대 조기공급을 추진한다.

올해 공급할 예정인 매입·전세임대 4.7만호(재건축 매입임대 등 3천호 제외) 중 23,712호를 7월까지 공급하였으며, 잔여물량 23,288호를 하반기에 차질없이 공급하되,

’15년 11∼12월 공급 계획물량 중 3천호의 입주시기를 8∼10월로 당겨 공급할 예정이다.

③ 공공실버주택 공급

정부재정과 민간 사회공헌기금*을 공동 활용하여 현재 추진중인 주거복지혼합동*의 시설 및 서비스를 업그레이드한 공공실버주택을 도입하여 거동이 불편한 독거노인 등에 맞춤형 서비스를 제공한다.
* SK그룹이 고령층 주거지원을 위해 1,000억 기부(건설비 800억, 운영비 200억)
* (주거복지혼합동) 독거노인 등이 주거지내에서 편리하게 복지서비스를 이용할 수 있도록 영구임대 1개동을 1∼2층은 복지시설, 3층이상은 주거시설로 복합건축

건설단가를 상향하여 주거동에는 무장애시설, 응급 비상벨 등을, 복지동에는 물리치료실, 24시간 케어시설, 텃밭 등을 설치하고, 복지동 운영비*를 지원하여, 사회복지사·간호사 등이 상주하면서 의료·건강관리, 일상생활지원(식사·목욕) 등 서비스를 제공한다.
* 현재는 별도의 재정지원이 없으나, ‘공공실버주택’은 棟별로 연 3억원 수준 지원검토

‘16년, ’17년 각 8개 단지 650호, 총 16개 단지 1,300호(사업승인 기준)를 공급하되, 지자체 수요를 보아가며 사업지를 확대할 계획으로, 지자체가 참여하는 공모방식을 도입(10월 공모, 연내 선정)하고, 대상지도 LH 부지 외에 지자체 부지 등도 신규 발굴한다.

건설비는 재정과 사회공헌기금을 통해 마련하며, 운영비는 사회공헌기금 및 LH 기부금을 LH 주거복지 재단에 출연하고, 그 수익금을 활용하되 지자체 매칭방식으로 지원한다.
* 향후 건설업계 등 민간의 추가적 기부금을 통해 안정적 재원 마련 추진

정부는 금번 민관협력방식의 “공공실버주택” 공급을 계기로, 그간 운영비 부담 등으로 주거서비스 제공에 소극적이었던 지자체의 적극적인 참여를 유도해나갈 계획이다.

④ 행복주택·행복기숙사 공급 활성화

첫째, 행복주택 내 대학생 공급을 확대한다.

’17년까지 행복주택 입주자 모집물량 3만호 중 5천호를 대학생에게 우선 배정(이 중 2천호는 ‘17년까지 입주추진)하고, 대학가 인근의 5개 행복주택*은 대학생 입주자 비율이 50% 이상인 대학생 특화단지로 조성한다.
* 서울가좌, 인천주안, 공주월송(’17년 입주), 세종서창, 인천용마루(’18년 입주)

둘째, 대학이 밀집한 도심지역(성북구 동소문동, 동대문구 휘경동) 및 유휴 대학부지* 등을 활용하여 ‘15∼’17년간 매년 행복기숙사를 10개소씩 공급하고, 학교시설 인정을 통한 전기료 등 운영비 감축*, 방학 중 공실 임대, 민간기부 활성화 등을 통해 기숙사비 부담을 완화한다.
* 대학이 부지를 30년간 무상 제공시, 공공기금으로 기숙사 건립 및 소유권 이전
* 관련법(한국사학진흥재단법) 개정 이후 학교시설로 전기요금 부과 추진

⑤ 주거취약계층 주거비 지원 강화

첫째, 고령자가 LH 공공임대주택 입주시 계약금 융자를 지원한다.

그간 주택도시기금 버팀목 대출은 잔금대출만 가능하여 임차인이 계약금(임차보증금의 5% 이상)을 납입한 경우에만 지원하였으나, 저소득 고령자(만 65세 이상)로서 LH 공공임대주택에 입주하려는 경우 잔금 외에 계약금(총 계약금의 70%)까지 대출하여 임대차 계약금 마련에 어려움을 겪는 고령층을 지원한다.

둘째, 행복주택 입주 대학생에 대해 버팀목 전세대출 지원대상을 만 25세 이상에서 만 19세 이상으로 확대하고, 대출한도도 2천만원 에서 4천만원으로 상향한다.

셋째, 자가가구 주거급여 지원 대상자 중 고령자(65세 이상)에 대해서는 주택 개량비용 지원 범위(주거급여, 연 350∼950만원) 내에서 안전난간, 단차시설 등 무장애 시설을 지원한다.

2. 뉴스테이 활성화

뉴스테이 1호 'e편한세상 도화' 모델하우스 외부현장

민간임대주택에 관한 특별법 국회 통과(8.28 공포)를 계기로 중산층을 위한 뉴스테이 사업을 본격화한다.

첫째, 금년 시범사업 성과를 가시화하여, 연내 1.4만호(LH부지 5,222호, 민간제안 5,527호, 재개발지역 3,197호) 리츠영업인가를 완료하고, 이중 6천호에 대해 입주자를 모집한다.

추가로 LH부지를 활용해 연내 4천호를 공모(’15년 총 1.8만호 사업공고)할 계획으로, 3차 공모(9월)는 수원호매실(800호), 화성동탄2(500호) 등 1,300호, 4차 공모(11월)는 대구금호(594호), 김포한강(900호), 인천서창2(1,208호) 등 2,700호가 대상이다.

둘째, 다양한 부지를 활용하여 ’16년에 뉴스테이 공급량을 최대 2만호*로 확대한다.
* 1.5만호를 기금운영계획에 우선 반영하고 수급상황을 보아가며 2만호 수준 확대

LH 보유 민간 매각용지, 자체 부지 등을 통해 1만호를 공급한다.

공급촉진지구 지정을 통해 5천호 내외를 공급할 계획으로, 금년말 법 시행직후 영등포 공장부지(1.5만㎡, 500호)를 포함한 5개 내외 부지를 촉진지구 예정지로 발표하고 ‘16년 상반기 중에 지구 지정을 완료할 계획이다.

재개발·재건축 지역을 활용하여 4천호 내외를 공급할 계획으로, 우선, 일반분양분에 대한 미분양 우려 등으로 사업이 장기 지연된 광주광역시 누문지구(11.1만㎡)에서 3천여 호 공급을 추진한다.

주거환경개선사업을 활용하여 1천호를 공급할 계획으로

사업성이 양호한 3개 내외 주거환경개선 지구에 매입임대 방식 등으로 뉴스테이를 공급하되, 일정호수 이상(예 : 200호) 뉴스테이를 공급시, 복합개발이 가능하도록 용도지역 상향 범위를 준주거까지 허용한다.(현재는 3종 주거지역만 허용)
* 사업주체를 공공→민간까지 확대하는 등 제도기반도 마련

셋째, 뉴스테이 활성화를 위해 재무적 투자자(FI) 등의 적극적인 참여를 유도한다.

수익성 확보를 위해 FI에게 1순위 우선주 출자(기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주 참여)를 허용한다.

기금의 리스크 분산*을 위해 뉴스테이 모자(母子) 리츠**를 도입하고, 모리츠 주식상장, P-ABS 발행 등을 추진하여 FI 참여를 유도한다.
* 특정 子리츠의 수익률과 완충률을 낮추어도 母리츠에서 리스크 분산 가능
** 기금이 母리츠에 출자하고, 母리츠가 다수의 子리츠에 再출자하는 임대리츠

은행의 투자 유도를 위해 은행이 주택도시기금 등 공공부문이50% 이상 출자한 임대리츠에 대출한 경우, 대출금액에 대한 주택신용보증기금 출연료(총 대출금의 0.3%)를 면제한다.

AMC 참여 활성화를 위해 LH 부지 공모를 위한 리츠 컨소시엄 구성시, AMC가 주도하여 시공사*와 함께 참여하는 방안을 추진하고,
* 현재는 시공사 출자의무비율(10% 이상)로 인해 AMC 단독으로 참여 곤란

AMC가 자신이 운용하는 임대주택 리츠에 대한 주식취득제한을 현행 10%에서 20%로 완화한다.

보험사의 리츠 주식 취득 제한을 완화(15%이상 취득시 사전신고→사후보고)하고, FI의 LH 공모부지 입찰 참가시 제출서류를 투자확약서(LOC)에서 투자의향서(LOI)로 대체하는 등 제도개선도 추진한다.

넷째, 뉴스테이 관계법령 및 하위법령을 조속히 정비한다.

특별법 시행시기(’15.12.29)에 맞춰 관련 세법 개정을 완료하고, 도시건축규제 완화, 공공택지내 뉴스테이 우선공급, 산지존치비율 완화 등 특별법 하위법령(’15.8.31, 기 입법예고)도 차질없이 개정한다.

또한, 택지지구내 공동주택용지를 뉴스테이 부지로 활용하는 경우 준공 후 5년이 경과하지 않더라도 지구단위계획 변경을 허용하는 내용의 택지개발지침도 개정한다.

3. 원스톱 주거지원 안내시스템 구축

정부의 생애주기별 맞춤형 주거지원정책*을 국민들이 쉽고, 종합적 으로 찾아볼 수 있는 원스톱 주거지원 안내시스템을 구축하기 위해
* 행복주택, 뉴스테이, 주거급여, 공공임대공급, 기금대출

금년 12월 1일부터 마이홈포털(온라인), 마이홈상담센터(오프라인),마이홈콜센터(전화)를 동시에 운영한다.

첫째, LH가 ‘14.11월부터 운영중인 임대주택포털(약 100만호의 공공임대 주택 정보제공)을 금년 12월 1일부터 마이홈 포털(www.myhome.go.kr)로 확대 개편하여, 국민들이 자신의 소득, 자산, 가구구성, 주거지 등에 적합한 주거지원 프로그램을 손쉽게 찾아볼 수 있는 시스템을 구축한다.

둘째, LH가 운영하는 주거복지센터 내에 마이홈 상담센터를 설치하여 금년 12월 1일부터 주거지원정책 전반에 대해 오프라인 상담을 하고, 접근성을 높이기 위해 기존 주거복지센터(28개) 이외에 8개 LH 지역본부에도 센터를 설치하여 총 36개소를 운영할 계획이다.

셋째, 금년 12월 1일부터 LH 임대주택 콜센터(1600-1004)를 마이홈 콜센터로 전환하여 주거지원정책 전반을 1차적으로 전화상담하되, 전문적인 2차 상담은 주거급여 및 주택도시기금 콜센터를 통해 지원하는 시스템을 구축한다.
* 그간 공공임대는 LH 임대주택 콜센터(1600-1004), 주거급여는 LH 별도 콜센터(1600-0777), 기금은 HUG 콜센터(080-800-9001) 등에서 개별 상담하고, 행복주택, 뉴스테이는 국토부 민원센터(1599-0111)에서 제한적으로 상담

4. 정비사업 규제합리화 및 투명성 제고

규제합리화 및 투명성 제고 등을 통해 정비사업을 활성화하여 도심내 주거환경 개선 및 주택공급 촉진을 도모한다.

① 정비사업 규제합리화

첫째, 조합설립시 높은 동의요건*, 잦은 의사철회 등으로 인한 사업추진 어려움을 개선하기 위해 정비사업 동의요건을 완화한다.
*(재건축)전체 구분소유자 3/4(면적 3/4) + 동별 구분소유자 2/3(면적 1/2) 이상

상가 등 일부 棟 소유자의 반대로 인한 사업지연 방지를 위해, 재건축시 동별 구분소유자 동의율을 2/3→1/2로 인하하고,(면적기준 폐지)

정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한(현재는 조합설립 동의에 대해서만 적용 중)한다.

둘째, 道지역은 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정권한을 도지사*에서 시장·군수로 이양한다.(정비구역 지정 소요기간 6개월 이상 단축 가능)
*현재,정비계획 수립 및 정비구역 지정권한은 특·광역시장 및 도지사(인구 50만 이상 대도시 시장 포함)가 행사
*’14년말 기준 시·군에서 추진되는 정비사업은 264건으로 전체의 12.8%

셋째, 기반시설 기부채납의 현금납부 방식으로 대체를 허용한다.

기반시설 용량이 충분하여 추가공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성 제고를 위해 사업부지 확보가 필요한 경우 등으로,지자체가 조합 등의 의견수렴을 거쳐 현금납부 여부를 결정한다.

현금납부 부과·관리주체, 현금납부 상한(총 기부채납금액의 일정비율 이하), 산정방식 등은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영할 계획이다.

넷째, 준주거·상업지역내 정비사업시 전체 연면적의 일정비율(예:20%) 범위에서 오피스텔 공급을 허용한다.(주거지역은 불허)
*준주거·상업지역에서 추진중인 재개발·재건축 현황 : ’15.8월기준 290개

다섯째, 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급시 부담을 완화한다.

정비계획 용적률을 국계법 상한 용적률까지 상향시, 용적률 증가분의 일정비율(50˜75%, 조례)을 공공임대로 공급할 경우,

원칙적으로 지자체가 영구·국민·행복주택 등으로 인수하며,예외적으로 LH 등이 10년 공공임대 등으로 인수하되, 대지가격은 감평액의 일정 비율(예: 30%)을 보상하여 정비사업 부담을 완화한다.

② 정비사업 투명성 제고

첫째, 전문성 제고를 위해?CEO 조합장(전문 조합관리인)?제도를 도입하여, 외부 전문가*가 조합운영에 적극 참여토록 유도한다.
*법률·회계·도시계획 등 자격증 소지자나 건설사 등 관련기관 종사 경력자

추진위원장, 조합장, 조합이사 및 감사직위가 적용대상이며, 토지등소유자 과반수가 지자체에 요청하는 경우 지자체에서 공모·선임하되, 필요시 시군구청장의 직권선임*도 허용한다.
*(예)조합장의 6개월 이상 유고, 비리 등으로 조합 집행부가 해임된 경우 등

둘째, 추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는?검인(檢印) 동의서?제도를 도입한다.

지자체는 추정 분담금, 예상 공사비 등이 기재된 동의서에 관인날인 및 연번을 부여하고, 미 검인 동의서는 동의율 산정에서 제외한다.
*현재, 조합설립 등을 위해 동의서를 받는 과정에서 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등 각종 불법행위로 인한 잦은 분쟁* 발생(정비사업 관련 행정소송 중 조합설립 인가관련 소송이 전체의 33.5%)

셋째, 장기지연 사업장에 대한 공공기관 참여를 확대한다.

조합비리, 추진위·비대위간 분쟁 등으로 장기간 사업이 지연되어,조합원 과반수가 요청할 경우, 시군구청장이 공공기관을 정비사업 전문관리업체(감정원)나 사업대행자(LH·SH 등)로 선정할 수 있다.

정부는 시행령·시행규칙은 연내 개정완료하고, 법 개정사항은 9월중 국회에 제출할 계획이며, 금년 내 관련 예산을 마련하여 주거취약계층을 위한 임대주택 공급 등 후속조치를 차질없이 추진해나갈 계획임